DECYZJA O WARUNKACH ZABUDOWY OD 2027 R. TYLKO Z TYTUŁEM PRAWNYM DO NIERUCHOMOŚCI

W dniu 15 czerwca 2026 r. w Dzienniku Ustaw została ogłoszona ustawa z dnia 30 kwietnia 2026 r. zmieniająca ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (poz. 781). Ustawa przede wszystkim przesuwa termin przyjęcia planu ogólnego gminy i tym samym ważność obowiązywania studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego gminy. Nowy termin został ustalony na 31 sierpnia 2026 r.

Jedną z wielu zmian legislacyjnych jest ograniczenie podmiotów uprawnionych do występowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W obowiązującym dotąd stanie prawnym każdy mógł złożyć taki wniosek do właściwego wójta (burmistrza, prezydenta miasta). Zgodnie z art. 63 ust. 1a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2026 r. poz. 538 ze zm.) – dalej „ustawa”, decyzję o warunkach zabudowy wydaje się wnioskodawcy, który ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane na terenie objętym wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy.

Przywołany przepis Prawa budowlanego stanowi, że przez „prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane” należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.

W uzasadnieniu do nowelizacji możemy przeczytać, że zmiana art. 63 ustawy ma na celu doprecyzowanie przepisów dotyczących wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Aktualnie możliwość wnioskowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie jest w żaden sposób ograniczona. Zdaniem autora projektu nowelizacji, powoduje to, że o decyzję występuje się nie tylko w celu realizacji w jej następstwie inwestycji budowlanej, a jedynie w celu podwyższenia wartości nieruchomości lub sprawdzenia możliwości inwestycyjnych. Jest to również często źródłem konfliktów społecznych. W obecnym stanie prawnym - gdy w wyniku nowelizacji ustawy decyzja o warunkach zabudowy będzie wydawana zgodnie z ustaleniami planu ogólnego, na okres 5 lat, celowe jest ograniczenie wydawania decyzji do wnioskodawców dysponujących prawem do terenu, aby stała się ona rzeczywistym instrumentem procesu inwestycyjnego. Wskazano również, że zmiana w tym zakresie była wnioskowana przez jednostki samorządu terytorialnego.

Nowelizacja art. 63 ustawy została dokonana w nawiązaniu do obecnie stosowanych regulacji w ustawie Prawo budowlane - decyzję o warunkach zabudowy, analogicznie jak decyzję o pozwoleniu na budowę, będzie można wydać wnioskodawcy, który na terenie objętym wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu tej ustawy. Wraz z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy wnioskodawca będzie składał oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia. W nowelizowanym art. 63 ustawy wprowadzono również niezbędne konsekwencje zmiany zasad wydawania decyzji o warunkach zabudowy, które obejmują uchylenie ust. 1 i 4 oraz dodanie ust. 1d, który, w celu uniknięcia wątpliwości interpretacyjnych, wskazuje, że w odniesieniu do tego samego terenu można wydać więcej niż jedną decyzję o warunkach zabudowy.

Wzór oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane zostanie określony w drodze rozporządzenia ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa.

Nowelizacja w omawianym zakresie ma wejść w życie z dniem 1 stycznia 2027 r. Zgodnie z przepisem przejściowym (art. 12 ustawy nowelizującej), do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszego przepisu [tj. 1 stycznia 2027 r.], stosuje się przepisy art. 63 w brzmieniu dotychczasowym.

---

Zainteresował Cię ten temat, masz wątpliwości lub pytania, a może potrzebujesz profesjonalnego wsparcia? Zapraszamy do kontaktu - Sebastian Pięta, radca prawny, wspólnik w Kancelarii Drozd & Pięta.