ZGODNOŚĆ WARUNKÓW ZABUDOWY Z PLANEM OGÓLNYM GMINY
Jednym z celów reformy planowania przestrzennego z 2023 r. jest przeciwdziałanie rozlewaniu zabudowy mieszkaniowej poprzez ograniczenie możliwości wydawania warunków zabudowy. Nowe zasady dotyczące wydawania decyzji o warunkach zabudowy obowiązują od 1 września 2026 r., tj. dnia, w którym utraciły moc studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy i dnia, w którym teoretycznie w każdej gminie powinien obowiązywać plan ogólny gminy.
Zgodnie z art. 59 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1688 ze zm.), wydanie decyzji o warunkach zabudowy na wniosek złożony od dnia 1 września 2026 r. jest możliwe, jeżeli w danej gminie wszedł w życie plan ogólny gminy, a w przypadku gdy wniosek dotyczy terenu położonego w więcej niż jednej gminie - jeżeli w tych gminach weszły w życie plany ogólne gmin. Oznacza to, że jeśli od dnia 1 września 2026 r. w danej gminie nie został przyjęty plan ogólny gminy – nie ma podstaw prawnych do wydawania warunków zabudowy.
Autorzy reformy planowania przestrzennego dokonali ścisłego powiązania decyzji o warunkach zabudowy z planem ogólnym w następujących płaszczyznach, tj. w zakresie ustalenia:
funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu;
sposobu zagospodarowania i zabudowy terenu;
obszaru zabudowy śródmiejskiej oraz spełnienie wymogu w zakresie gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej – o ile zostały ustanowione w planie ogólnym gminy;
warunków zabudowy dla terenu, który jest położony na obszarze uzupełnienia zabudowy.
Ustawodawca wprowadził legalną definicję zgodności warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy określanych w decyzji o warunkach zabudowy z planem ogólnym gminy.
Zgodnie z art. 54 ust. 2 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2026 r. poz. 538 ze zm.) – dalej „ustawa”, zgodność warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy określanych w decyzji o warunkach zabudowy z planem ogólnym zapewnia się przez:
ustalenie:
a) funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu mieszczącej się w profilu funkcjonalnym strefy planistycznej obejmującej teren,
b) sposobu zagospodarowania i zabudowy terenu w zakresie:
– minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej niemniejszego niż minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej określony dla strefy planistycznej obejmującej teren,
– maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy niewiększej niż maksymalna nadziemna intensywność zabudowy określona dla strefy planistycznej obejmującej ten teren,
– wysokości zabudowy niewiększej niż maksymalna wysokość zabudowy określona dla strefy planistycznej obejmującej teren,
– udziału powierzchni zabudowy niewiększego niż maksymalny udział powierzchni zabudowy określony dla strefy planistycznej obejmującej teren,
c) obszaru zabudowy śródmiejskiej na obszarze zabudowy śródmiejskiej określonym w planie ogólnym.
Z kolei art. 54 ust. 2 pkt 2 ustawy wskazuje, że zgodność warunków zabudowy z planem ogólnym oznacza również spełnienie wymogu w zakresie gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej – o ile zostały ustanowione w planie ogólnym gminy (stanowią element fakultatywny planu ogólnego). Gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej obejmują ustalone w planie ogólnym zasady zapewnienia dostępu do różnych obiektów infrastruktury społecznej, np. szkoły podstawowej czy obszarów zieleni publicznej. Wymóg ten został szczegółowo wskazany w art. 13f ust. 5 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, w przypadku ustalenia gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej, wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla budynku, w ramach którego ma być realizowana funkcja mieszkaniowa, jest możliwe, jeżeli każda działka ewidencyjna na terenie inwestycji spełnia gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej poprzez dostęp do obiektów infrastruktury społecznej oraz drogi dojścia istniejące w dniu wydania tej decyzji.
Poza spełnieniem ww. warunków, kluczowe pozostaje spełnienie fundamentalnej przesłanki dla decyzji o warunkach zabudowy. Art. 61 ust. 1 pkt 1a ustawy stanowi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: teren jest położony na obszarze uzupełnienia zabudowy. Pomimo że obszar uzupełnienia zabudowy stanowi jeden z fakultatywnych elementów planu ogólnego gminy, warto zauważyć, że zgodnie z art. 13a ust. 5 pkt 2 ustawy, stanowi on podstawę prawną decyzji o warunkach zabudowy.
Wyznaczanie granic obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym zostało uregulowane w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 2 maja 2024 r. w sprawie sposobu wyznaczenia granic obszarów uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy (Dz. U. z 2024 r. poz. 729). Obszary uzupełnienia zabudowy powinny zostać wyznaczone na precyzyjnie ustalonych zasadach wskazanych w rozporządzeniu - w zbliżeniu do już istniejącej zabudowy. Ma to na celu umożliwienie wypełnienia luk między istniejącymi zabudowaniami, a jednocześnie ograniczenie rozlewania się zabudowy na inne tereny, w tym grunty rolnicze klas I–III. Warto również zwrócić uwagę na brak konieczności uzyskiwania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I‒III na cele nierolnicze i nieleśne, jeśli będą one położone na obszarze uzupełnienia zabudowy (art. 7 ust. 2a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych).
Należy wskazać również na wyjątki, w których wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie jest powiązane z obszarem uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy. Po pierwsze, opisanego wymogu nie stosuje się do inwestycji:
zmieniających zagospodarowanie terenu w sposób inny niż budowa obiektu budowlanego;
w zakresie budowy obiektu budowlanego polegającej na odbudowie, rozbudowie lub nadbudowie;
lokalizowanych na terenach zamkniętych.
Po drugie, przepisów o wymogu położenia inwestycji na obszarze uzupełnienia zabudowy nie stosuje się do: 1) linii kolejowych, dróg i lotnisk; 2) obiektów liniowych i urządzeń infrastruktury technicznej; 3) instalacji odnawialnego źródła energii; 4) urządzeń wodnych; 5) stacji paliw; 6) ogólnodostępnych stacji ładowania w rozumieniu ustawy o elektromobilności i paliwach alternatywnych; 7) obiektów gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m2 przeznaczonych wyłącznie na cele gospodarki rolnej w ramach istniejącego gospodarstwa rolnego; 8) zalesienia terenu; 9) obiektów budowlanych przeznaczonych na cele gospodarki leśnej; 10) pól biwakowych, wież widokowych, kładek, szlaków turystycznych, w tym ścieżek dydaktycznych, miejsc widokowych oraz parkingów służących obsłudze turystyki; 11) budowli ochronnych, o których mowa w ustawie o ochronie ludności i obronie cywilnej.
Dodatkowo należy mieć na uwadze kolejną zmiana legislacyjną, której celem jest ograniczenie podmiotów uprawnionych do występowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z obowiązującym od 1 stycznia 2027 t. art. 63 ust. 1a ustawy, decyzję o warunkach zabudowy wydaje się wnioskodawcy, który ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane na terenie objętym wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy.
Zainteresował Cię ten temat, masz wątpliwości lub pytania, a może potrzebujesz profesjonalnego wsparcia? Zapraszamy do kontaktu - Sebastian Pięta, radca prawny, wspólnik w Kancelarii Drozd & Pięta.
Komentarze