DECYZJA O WARUNKACH ZABUDOWY A WEJŚCIE W ŻYCIE PLANU MIEJSCOWEGO

Zgodnie z ogólną zasadą, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Z kolei art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r. poz. 1130), dalej „u.p.z.p.”, stanowi, że w przypadku braku planu miejscowego – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji niż inwestycje celu publicznego ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Analizy wymaga jednak sytuacja, gdy dla terenu, dla którego wydano decyzję o warunkach zabudowy, uchwalono następnie plan miejscowy. Czy w takim przypadku inwestor może starać się o pozwolenie na budowę w oparciu o regulacje wcześniej wydanej decyzji o warunkach zabudowy czy może musi dostosować projekt budowlany do ustaleń nowego planu miejscowego?

Po pierwsze, ustawodawca nie przewiduje automatycznego wyeliminowania obowiązujących decyzji o warunkach zabudowy w sytuacji wejścia w życie planu miejscowego.

Po drugie, obowiązuje zasada wyrażona w art. 65 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p., zgodnie z którą organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy, stwierdza jej wygaśnięcie, jeżeli dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji.

Po trzecie, od powyższej zasady przewidziano jeden wyjątek. Nie stosuje się jej, jeżeli została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, upłynął termin na wniesienie sprzeciwu wobec zgłoszenia budowy lub wnioskodawca zgłosił budowę, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (art. 65 ust. 2 u.p.z.p.). Samo uchwalenie planu miejscowego nie może być zatem przyczyną stwierdzenia wygaśnięcia decyzji o warunkach za budowy, jeżeli została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę. Zdaniem NSA w wyroku z dnia 25 kwietnia 2023 r.:

W takiej sytuacji obowiązuje zasada ochrony praw nabytych. Jeżeli zainteresowany uzyskał ostateczne, podlegające wykonaniu pozwolenie na budowę, może przystąpić do robót budowlanych (sygn. akt II OSK 1417/20).

Na przykład, powoływanie się na treść planu miejscowego, która zakazuje zabudowy, w sytuacji gdy inwestor uzyskał ostateczną decyzję o pozwoleniu na zabudowę danego terenu zasadniczo nie może stanowić podstawy do stwierdzenia naruszenia prawa.

Samo uchwalenie planu miejscowego nie czyni zatem bezprzedmiotową decyzję o warunkach zabudowy. Konieczne jest zaistnienie dodatkowych przesłanek, tj. stwierdzenia, że ustalenia planu miejscowego są inne niż w wydanej decyzji o warunkach zabudowy, a także stwierdzenia, że nie została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę. To jednak odbywa się w odrębnym postępowaniu prowadzonym na podstawie art. 162 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego (art. 65 ust. 3 u.p.z.p.). NSA w wyroku z dnia 28 sierpnia 2024 r. (sygn. akt II OSK 2112/23) wskazał jednak:

Kwestia wygaśnięcia decyzji o warunkach zabudowy w oparciu o art. 65 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym może być przedmiotem odrębnego postępowania jurysdykcyjnego prowadzonego w oparciu o art. 162 § 1 pkt 1 KPA, ale również może być uwzględniona jako przesłanka odmowy udzielenia pozwolenia na budowę.

W konsekwencji, decyzja o warunkach zabudowy nadal pozostaje w obrocie prawnym jeżeli nie zawiera innych ustaleń w zakresie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu niż określone w uchwalonym po jej wydaniu planie miejscowym. Innymi słowy, ustawodawca dopuszcza współistnienie planu miejscowego i wydanych wcześniej decyzji o warunkach zabudowy, jako podstaw procesu inwestycyjnego tylko wtedy, gdy warunki i zasady zagospodarowania terenu wynikające z decyzji są takie same z tymi, które wynikają z planu.

Utrzymanie mocy obowiązującej decyzji o warunkach zabudowy po wejściu w życie planu miejscowego umożliwia również przeniesienie decyzji na rzecz innej osoby, tj. skorzystanie z możliwości regulowanej w art. 63 ust. 5 u.p.z.p. Zgodnie z tym przepisem, organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy, jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji. Istotne jest, aby decyzja o warunkach zabudowy, która ma być przeniesiona na rzecz innej osoby, była ważna, ponieważ tylko pozostająca w obrocie prawnym decyzja może stać się przedmiotem przeniesienia na inny podmiot.

Warto również zauważyć, że w oparciu o art. 63 ust. 5 u.p.z.p. dopuszczalne jest przeniesienie decyzji ustalającej warunki zabudowy na inny podmiot jedynie w całości oraz bez możliwości dokonywania zmian w jej treści poza osobą inwestora, na rzecz którego decyzja ta jest przenoszona. Wynika to z treści powołanego przepisu, zgodnie z którym organ, który wydał decyzję ustalającą warunki zabudowy jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji. Jak wskazał NSA w wyroku z dnia 17 sierpnia 2022 r.:

Przeniesienie decyzji uzależnione jest zatem od spełnienia dwóch warunków. Po pierwsze, strona na rzecz której została wydana decyzja, musi wyrazić zgodę na jej przeniesienie. Po drugie, osoba, na rzecz której ma być przeniesiona decyzja, musi przyjąć wszystkie zawarte w niej warunki. Niniejsze warunki muszą być spełnione łącznie. W konsekwencji przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy na inną osobę skutkuje wyłącznie zmianą jej adresata. Warunki zabudowy określone w decyzji pozostają niezmienione. Art. 63 ust. 5 ww. ustawy nie dopuszcza zatem dokonywania jakiejkolwiek innej zmiany (sygn. akt II OSK 1223/21).

---

Zainteresował Cię ten temat, masz wątpliwości lub pytania, a może potrzebujesz profesjonalnego wsparcia? Zapraszamy do kontaktu - Sebastian Pięta, radca prawny, wspólnik w Kancelarii Drozd & Pięta.