DZIEDZICZENIE POZWOLENIA NA BUDOWĘ

Przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2025 r. poz. 418), dalej „ustawa” nie zawierają regulacji, która wprost odnosiłaby się do kwestii możliwości dziedziczenia pozwolenia na budowę. W orzecznictwie pojawiają się różne poglądy w zakresie sukcesji praw do wydanej decyzji o pozwoleniu na budowę na spadkobierców zmarłego inwestora.

W pierwszej kolejności warto jednak zauważyć, że decyzja o pozwoleniu na budowę może zostać przeniesiona na wniosek nowego inwestora. Zgodnie z art. 40 ust. 1 ustawy, organ, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę, jest obowiązany, w drodze decyzji, przenieść to pozwolenie na wniosek nowego inwestora, jeżeli do wniosku inwestor dołączy wymagane oświadczenia oraz zgodę dotychczasowego inwestora, na rzecz którego decyzja została wydana, lub kopię tej zgody. Oznacza to, że decyzja o pozwoleniu na budowę ma charakter zbywalny.

Pierwsze stanowisko

Przeniesienie uprawnień z decyzji o pozwoleniu na budowę następuje w drodze dziedziczenia czyli tzw. sukcesji generalnej. Należy tu odnieść się do ogólnych zasad postępowania administracyjnego. Art. 30 § 4 Kodeksu postępowania administracyjnego (dalej: „KPA”) stanowi, że w sprawach dotyczących praw zbywalnych lub dziedzicznych w razie zbycia prawa lub śmierci strony w toku postępowania na miejsce dotychczasowej strony wstępują jej następcy prawni.

Część sądów administracyjnych podziela stanowisko o skutecznym przejściu praw i obowiązków zmarłego wynikających z udzielonego pozwolenia na budowę na rzecz jego spadkobierców. Osoba, która uzyskała stwierdzenie nabycia spadku jest spadkobiercą, a w zakres nabytych przez nią praw i obowiązków zmarłego, zaliczyć należy również te wynikające ze stosunków administracyjnoprawnych w postaci np. z decyzji o pozwoleniu na budowę. Reguła następstwa prawnego ma także zastosowanie po zakończeniu postępowania administracyjnego i należy ją wyprowadzić z regulacji prawa materialnego w związku z prawem cywilnym (m.in. wyrok NSA z dnia 10 lutego 2009 r., sygn. akt I OSK 329/08).

Dodatkowo WSA w Szczecinie wskazał, że bez wątpienia decyzja o pozwoleniu na budowę jest zbywalna, jednakże podstaw jej zbycia w stosunku do spadkobierców, nie należy upatrywać w art. 40 ustawy Prawo budowlane. Wobec wykazania przez wnioskodawców (legitymujących się nabyciem praw do spadku po inwestorze) okoliczności sukcesji generalnej, organ pierwszej instancji nie mógł uwzględnić wniosku skarżących o przeniesienie w drodze decyzji (aktu administracyjnego o charakterze indywidualnym) orzeczenia o pozwoleniu na budowę na ich rzecz (czyli na samych siebie), a taki musiałby być pozytywny dla strony wynik kontrolowanego postępowania (wyrok z dnia 15 maja 2014 r., sygn. akt II SA/Sz 1339/13). Strona legitymując się prawomocnym postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku po zmarłym inwestorze i prawomocną i ostateczną decyzją o pozwoleniu na budowę może dokończyć inwestycję, także w świetle formalnoprawnym, co istotne bez wszczynania dodatkowych działań przed organami administracji budowlanej (wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 16 kwietnia 2013 r., sygn. akt II SA/Wr 108/13).

Drugie stanowisko

Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę może nastąpić wyłącznie w drodze odrębnego postępowania administracyjnego. W tym podejściu decyzja o pozwoleniu na budowę jest uprawnieniem osobistym adresata decyzji, które nie podlega dziedziczeniu. Przy takim założeniu pozwolenie na budowę wygasa z chwilą śmierci inwestora a przeniesienie na spadkobierców uprawnień z tej decyzji może nastąpić wyłącznie w drodze odrębnego postępowania administracyjnego.

Zasadne wydaje się przyjęcie pierwszego z przedstawionych poglądów, zgodnie z którym decyzja o pozwoleniu na budowę jest ściśle związana z nieruchomością a nie z osobą inwestora i ma charakter zbywalny. W konsekwencji, po śmierci inwestora z mocy prawa na spadkobierców przechodzą prawa i obowiązki wynikające z wydanej decyzji o pozwoleniu na budowę. Oznacza to brak podstaw do wszczynania odrębnego postępowania administracyjnego w sprawie przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę na spadkobierców.

---

Zainteresował Cię ten temat, masz wątpliwości lub pytania, a może potrzebujesz profesjonalnego wsparcia? Zapraszamy do kontaktu - Sebastian Pięta, radca prawny, wspólnik w Kancelarii Drozd & Pięta.