LOKALIZOWANIE OBIEKTÓW HANDLU WIELKOPOWIERZCHNIOWEGO

Reforma planowania przestrzennego z 2023 r. wprowadziła nowe zasady lokalizowania obiektów handlu wielkopowierzchniowego. Zgodnie z nowymi regulacjami tego typu obiekty mogą być sytuowane na obszarze gminy wyłącznie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Orzecznictwo pokazuje, że zdarzają się sytuacje, w których inwestorzy próbują ominąć nowe przepisy i lokalizować handel wielkopowierzchniowy na podstawie decyzji o warunkach zabudowy.  

Zgodnie z art. 2 pkt 27 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.), dalej „u.p.z.p.”, przez pojęcie handlu wielkopowierzchniowego należy rozumieć handel realizowany w obiekcie handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m². Z kolei, przez pojęcie powierzchnia sprzedaży należy rozumieć tę część ogólnodostępnej powierzchni obiektu handlowego stanowiącego całość techniczno-użytkową, przeznaczonego do sprzedaży detalicznej, w której odbywa się bezpośrednia sprzedaż towarów (bez wliczania do niej powierzchni usług i gastronomii oraz powierzchni pomocniczej, do której zalicza się powierzchnie magazynów, biur, komunikacji, ekspozycji wystawowej itp.) – art. 2 pkt 19 u.p.z.p.

W pierwszej kolejności warto zauważyć, że handel wielkopowierzchniowy jest uwzględniany w planie ogólnym gminy w formie odrębnej strefy. Zgodnie z art. 13c ust. 2 pkt 5 u.p.z.p. jedną z 13 stref planistycznych jest strefa handlu wielkopowierzchniowego (SH). W ramach podstawowego profilu funkcjonalnego tej strefy przewiduje się m.in. teren handlu wielkopowierzchniowego. Co ciekawe, handel wielkopowierzchniowy znajduje się również w dodatkowym profilu funkcjonalnym w strefie wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową wielorodzinną (SW). Oznacza to, że w planie ogólnym można dopuścić (fakultatywnie) obiekty handlu wielkopowierzchniowego w strefie SW.

Art. 14 ust. 6a pkt 1 u.p.z.p. stanowi, że zmiana zagospodarowania terenu, dotycząca obiektów handlu wielkopowierzchniowego następuje na podstawie planu miejscowego. Dodatkowo w art. 15 ust. 2a ustawy przewidziano, że plan miejscowy przewidujący lokalizację obiektu handlu wielkopowierzchniowego sporządza się dla terenu położonego na obszarze obejmującym co najmniej obszar, na którym powinny nastąpić zmiany w strukturze funkcjonalno-przestrzennej w wyniku realizacji tego obiektu. W konsekwencji, plan miejscowy dla takiego obiektu powinien obejmować cały obszar, na którym nastąpią zmiany w strukturze funkcjonalno-przestrzennej w wyniku realizacji obiektu, czyli oprócz samego budynku powinien objąć także parking oraz inne grunty wykorzystywane do obsługi komunikacyjnej obiektu.

Mając na uwadze powyższe przepisy należy przyjąć, że w świetle obecnie obowiązujących przepisów lokalizacja obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m² może nastąpić wyłącznie na podstawie planu miejscowego. Oznacza to brak możliwości lokalizowania tego typu obiektów na podstawie decyzji o warunkach zabudowy.

Wątpliwości może budzić kwalifikacja prawna czy lokalizowanie kilku budynków usługowych na jednej działce, których powierzchnia sprzedaży (z osobna) wynosi poniżej 2000 m², ale przy łącznym zsumowaniu przekracza tę granicę, stanowi lokalizowanie obiektów handlu wielkopowierzchniowego. Przykładowo, inwestor wskazuje, że powierzchnia w każdym z kilku budynków nie przekroczy 2000 m², ale jednocześnie inwestycja jako całość jest realizowana przez tego samego inwestora i na działkach pozostających we władaniu jednego podmiotu, a nadto projektowane budynki mają korzystać z tej samej infrastruktury drogowej, przeciwpożarowej i technicznej. Warto w tym zakresie odnieść się do orzecznictwa sądów administracyjnych.

WSA w Kielcach w wyroku z dnia 27 czerwca 2024 r. (sygn. akt II SA/Ke 187/24) rozważał sytuację, w której na etapie decyzji o warunkach zabudowy inwestor nie wskazał sposobu usytuowania budynków, ograniczając się wyłącznie do określenia linii rozgraniczających teren inwestycji oraz wskazania powierzchni sprzedaży w poszczególnych budynkach, z których każda z tych powierzchni nie przekraczała 2000 m². Sąd przyjął:

W zawartym w projekcie zagospodarowania terenu opisie przedsięwzięcia co prawda wskazano, że powierzchnia sprzedaży w żadnym z projektowanych budynków nie przekroczy 2000 m2, ale nie można nie dostrzec, że projektowane budynki (1, 2 i 3) nie stanowią trzech odrębnych brył, lecz faktycznie tworzą całość techniczno-użytkową przeznaczoną do sprzedaży detalicznej. Istotne jest bowiem to, że wymienione wyżej budynki stanowią całość pod względem architektonicznym (połączone są wzajemnie elewacją), mają korzystać z tej samej infrastruktury (te same przyłącza i ten sam układ komunikacyjny: wspólne parkingi i drogi dojazdowe). Bez znaczenia jest podnoszona przez skarżącą dylatacja pomiędzy budynkami, która ma świadczyć o odrębności budynków w aspekcie budowlanym, skoro w sensie funkcjonalnym jest to jeden obiekt. Rację ma organ wskazując, że obiektem handlowym nie musi być jeden budynek lecz może go tworzyć wiele budynków, czy innych obiektów budowlanych wraz towarzyszącą im infrastrukturą tworzącą całość techniczno-użytkową. Wnioskowane przedsięwzięcie stanowi jedno zamierzenie budowlane, jakim jest centrum handlowo-usługowe o powierzchni znacznie przekraczającej kryterium określone dla obiektów handlu wielkopowierzchniowego wynoszące 2000 m2, ponieważ powierzchnia sprzedaży budynków 1, 2 i 3 powinna być zsumowana.

Pojawiły się również wyroki odnoszące się do kwestii obliczania powierzchni sprzedaży, kluczowej do weryfikacji czy dany obiekt kwalifikuje się do obiektów handlu wielkopowierzchniowego. WSA w Gdańsku w wyroku z dnia 19 czerwca 2024 r. (sygn. akt II SA/Gd 1050/23) przyjął:  

Użyte przez ustawodawcę w tym przepisie sformułowanie "obiekt handlowy stanowiący całość techniczno-użytkową, przeznaczoną do sprzedaży detalicznej" należy rozumieć w procesie budowlanym jako obiekt budowlany, czyli budynek lub budowlę wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem (ma służyć sprzedaży detalicznej) wzniesione z użyciem wyrobów budowlanych (art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane). Nie można zatem zgodzić się z organem II instancji, że przepis art. 2 pkt 19 u.p.z.p. daje podstaw do przyjmowania, że w przypadku planowanego budynku powierzchnia sprzedaży ma być odnoszona odrębnie do powierzchni poszczególnych lokali handlowych, a nie do ich sumy, z tego tylko powodu, że posiadają one odrębne wejścia i zaplecza. Stanowią one bowiem nadal część budynku. W przypadku budowy obiektu budowlanego stanowiącego budynek o funkcji handlowej, powierzchnia sprzedaży oznacza tę część tego budynku - a nie poszczególnych lokali w tym budynku - która zgodnie z definicją jest ogólnodostępna i gdzie bezpośrednio odbywa się sprzedaż, nie ma znaczenia natomiast, na ile stoisk czy sklepów zostanie ona podzielona. Odmienna praktyka prowadziłaby do obchodzenia przepisów reglamentujących możliwość ustalenia warunków zabudowy ze względu na wielkość planowanej powierzchni sprzedaży. Obiekt o powierzchni sprzedaży przekraczającej 2000 m2 można bowiem lokalizować wyłącznie na podstawie regulacji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Analiza przepisów i orzecznictwa prowadzi do wniosku, że o tym, czy daną inwestycję należy zaliczyć do obiektów handlu wielkopowierzchniowego – decyduje przede wszystkim analiza całości techniczno-budowlanej przedsięwzięcia, szczególnie jeśli składa się ono z kilku budynków, w których jednostkowo powierzchnia sprzedaży nie przekroczy 2000 m². Jeśli budynki stanowią całość pod względem architektonicznym i korzystają z tej samej infrastruktury, istnieją podstawy do zakwalifikowania ich – w sensie funkcjonalnym – do obiektu handlu wielkopowierzchniowego, który może być lokalizowany wyłącznie na podstawie planu miejscowego.

---

Zainteresował Cię ten temat, masz wątpliwości lub pytania, a może potrzebujesz profesjonalnego wsparcia? Zapraszamy do kontaktu - Sebastian Pięta, radca prawny, wspólnik w Kancelarii Drozd & Pięta.