PODZIAŁ NIERUCHOMOŚCI W CELU WYDZIELENIA DZIAŁKI BUDOWLANEJ NIEZBĘDNEJ DO KORZYSTANIA Z BUDYNKU MIESZKALNEGO

Zgodnie z art. 95 pkt 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2026 r. poz. 399), dalej „ustawa”, niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego.

Regulacja zawarta w art. 95 ust. 7 ustawy dopuszcza zatem dokonanie podziału nieruchomości, niezależnie od istnienia lub ustaleń planu miejscowego, pod warunkiem spełnienia określonego celu, którym jest wydzielenie działki budowlanej – niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Analiza orzecznictwa sądów administracyjnych pokazuje, że wskazany przepis budzi liczne wątpliwości interpretacyjne.

W niektórych orzeczeniach można znaleźć konkluzję, że zastosowanie trybu wynikającego z art. 95 pkt 7 ustawy może mieć miejsce, o ile istnieje konieczność wydzielenia działki budowlanej dla posadowionego budynku mieszkalnego z nieruchomości, której dotychczasowe przeznaczenie lub sposób zagospodarowania terenu uniemożliwia właścicielowi czy właścicielom budynku mieszkalnego korzystanie z niego, w tym realizację uprawnień budowlanych związanych z tym budynkiem mieszkalnym (m.in. WSA we Wrocławiu w wyroku z dnia 13 stycznia 2026 r., sygn. akt II SA/Wr 384/25).

Część sądów administracyjnych przyjmuje, że jakkolwiek w orzecznictwie wskazuje się, że przedmiotem oceny nie są motywy, którymi kieruje się wnioskodawca występując o podział działki w trybie art. 95 pkt 7 ustawy, to jednak oceniając kwestię istnienia przesłanek podziału nieruchomości w tym trybie nie można przyjmować, że wniosek taki powinien być w każdym przypadku uwzględniony. W orzecznictwie pojawia się pogląd, że przez "niezbędność" wydzielenia działki budowlanej dla korzystania z budynku mieszkalnego należy rozumieć nie tyle korzystność, opłacalność czy wygodę, lecz konieczność wydzielenia takiej działki dla prawidłowego korzystania z posadowionego na niej budynku mieszkalnego. Jeżeli zaś tak rozumiana konieczność nie zachodzi, to według tego stanowiska nie ma podstaw do stosowania art. 95 pkt 7 ustawy.

Z kolei, NSA w wyroku z dnia 15 grudnia 2025 r. (sygn. akt I OSK 493/24) przyjął, że motywacja, która stoi u podstaw dokonania podziału działki w trybie określonym w art. 95 pkt 7 ustawy, co do zasady pozostaje prawnie nieistotna. Z brzmienia przywołanego przepisu wynika bowiem, że badaniu w toku postępowania podziałowego podlega wyłącznie okoliczność czy wydzielana działka mająca służyć bezpośredniej obsłudze budynku mieszkalnego spełnia wymogi uznania jej za działkę budowlaną niezbędną do korzystania z budynku mieszkalnego. Zdaniem NSA, w przypadku, gdy dotychczasowa, zabudowana już nieruchomość ma być przedmiotem podziału, podział taki jest możliwy, jeśli zmierza do wydzielenia tej części dzielonej nieruchomości, która - tworząc działkę budowlaną, w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami - zapewni zgodne z celem i przeznaczeniem korzystanie z posadowionych na niej budynków i znajdujących się na niej urządzeń. Przy podziale nieruchomości zabudowanej chodzi więc o zapewnienie prawidłowego (zgodnego z celem) i racjonalnego (zgodnego z przeznaczeniem) korzystania z budynków i urządzeń położonych na wydzielanej działce, przez co należy rozumieć podział w oparciu o kryteria faktyczne (dotychczasowa legalna zabudowa), który nie będzie sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa własności. Innymi słowy, dokonywany w trybie art. 95 pkt 7 ustawy podział nieruchomości nie może nastąpić, jeśli wydzielana działka budowlana uniemożliwiałaby zgodne z celem i przeznaczeniem korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce.

NSA potwierdził zatem stanowisko, że organy administracji w toku postępowania podziałowego powinny swoją uwagę skupić na tym, czy wydzielana działka budowlana ma odpowiednią wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej, by następnie pod tym kątem stwierdzić, czy projektowany podział umożliwi właścicielom prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynku mieszkalnego i urządzeń położonych na tej działce.

W analizowanym przypadku zasadniczą przyczyną odmowy zatwierdzenia podziału było ustalenie braku niezbędności podziału wynikające z tego, że dotychczasowa nieruchomość (poddawana podziałowi) składała się z działki odpowiedniej dla prawidłowego korzystania z posadowionych na nich budynków mieszkalnych. Zdaniem organów prowadzących postępowanie podziałowe ukształtowanie i wielkość powierzchni nieruchomości w granicach ww. działek umożliwiało prawidłowe i racjonale korzystanie ze znajdujących się na niej budynków. Z powyższego wynikało zatem, że organy odmowę podziału oparły na ocenie przesłanek podziału czynionej z perspektywy nieruchomości poddawanej podziałowi a nie z perspektywy projektowych do wydzielania działek.

NSA przyjął, że organ odmawiający dokonania podziału – czym bezspornie ingeruje w wykonywanie prawa własności – właśnie z tej racji, nie może poprzestać tylko na subiektywnym rozumieniu powyższych pojęć. Ich rozumienie powinno więc dać się zobiektywizować kryteriami, które nie są zależne od woli organu ani woli wnioskodawcy. Takimi kryteriami są przepisy obowiązującego prawa, według których powinno się ustalać, czy parametry danej działki gruntu są wystarczające dla jej zabudowy budynkiem który już na niej istnieje.

---

Zainteresował Cię ten temat, masz wątpliwości lub pytania, a może potrzebujesz profesjonalnego wsparcia? Zapraszamy do kontaktu - Sebastian Pięta, radca prawny, wspólnik w Kancelarii Drozd & Pięta.