PROJEKT USTAWY O DZIERŻAWIE ROLNICZEJ

Na stronie RCL w dniu 31 grudnia 2025 r. pojawił się od dawna zapowiadany projekt ustawy o dzierżawie rolniczej, przygotowany przez Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi (druk nr UD 279).

Pomimo dużej popularności wśród rolników dzierżawy jako formy gospodarowania ziemią oraz jej coraz większym ekonomicznym i społecznym znaczeniu – dzierżawa rolnicza nie ma własnej regulacji uwzględniającej jej specyfikę. Autorzy projektu ustawy postanowili zapełnić tę lukę w polskim ustawodawstwie rolnym.

Przystępując do opracowania struktury wewnętrznej umowy dzierżawy rolniczej - bo takie jest główne zadanie omawianego projektu – MriRW musiało stanąć w obliczu wyboru, czy: pójść w kierunku romańskim - a częściowo i anglosaskim - modelu dzierżawy, który opiera się na szeroko ujętej ochronie dzierżawcy kosztem uprawnień właścicielskich, czy oprzeć się na germańskim modelu dzierżawy, który w znacznej mierze jest modelem właścicielskim - przy czym obecny, polski model, jest również takim właśnie modelem, gdyż daje pierwszeństwo uprawnieniom wydzierżawiającego.

W projekcie autorzy starają się pójść w kierunku pośrednim (kompromisowym). Projekt zawiera szereg rozwiązań, które łagodzą właścicielski charakter modelu dzierżawy rolniczej właściwy polskiemu ustawodawstwu rolnemu. Rozwiązania te jednocześnie starają się wypracować kompromis pomiędzy interesami dzierżawcy i wydzierżawiającego, dążąc do tego, by zapewnić w miarę możliwości równą ochronę interesów obu stron. Dotyczy to zwłaszcza praw i obowiązków stron w zakresie nakładów na przedmiot dzierżawy, rozliczeń z tego tytułu, zakresu swobody gospodarczej dzierżawcy na dzierżawionym gruncie, wejścia w prawa zmarłego dzierżawcy itd.

Zgodnie z projektem, przez umowę dzierżawy rolniczej wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy do używania i pobierania pożytków nieruchomość rolną w rozumieniu art. 46¹ Kodeksu cywilnego lub gospodarstwo rolne w rozumieniu art. 55³ Kodeksu cywilnego, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Co ciekawe, przepisy ustawy mają być stosowane również w przypadku, gdy zgodnie z postanowieniami umowy dzierżawy rolniczej dzierżawca nie jest zobowiązany do uiszczania czynszu, a jedynie do ponoszenia podatków i innych ciężarów związanych z własnością lub z posiadaniem nieruchomości rolnej lub gospodarstwa rolnego.

Istotnym elementem projektu ustawy jest rozróżnienie dzierżaw długoterminowych i krótkoterminowych. Jednym z celów ustawy jest zachęcanie do zawierania umów długoterminowych (tj. na okres powyżej 8 lat). Zdaniem MRiRW, tylko perspektywa wieloletniego korzystania z danego gruntu, zachęci rolników do racjonalnego inwestowania w niego, a nie maksymalnego eksploatowania. Umowy długotrwałe zwiększają trwałość gospodarstw opartych na dzierżawionych gruntach i dają dzierżawcy bezpieczeństwo finansowe. Dzierżawca długoterminowy, w odróżnieniu od krótkoterminowego, zgodnie z projektem będzie miał możliwość m.in.:

1. skorzystania z wyjątków, pozwalających mu na poddzierżawienie lub oddanie do bezpłatnego używania przedmiotu dzierżawy, bez zgody wydzierżawiającego,

2. skorzystania z wyjątków pozwalających mu na przeniesienie, bez zgody wydzierżawiającego, swoich praw i obowiązków na osobę trzecią,

3. uniknięcia rozwiązania umowy przez wydzierżawiającego przed upływem okresu na jaki została zawarta, wyjąwszy ściśle określone przypadki.

Jako graniczny okres, od której zaczyna się już umowa długoterminowa, przyjęto 8 lat. Okres ten wynika z tego, że powinien on być odpowiednio długi, aby dzierżawcy korzystali z programów pomocowych. Umowy dzierżawy rolniczej mają być tylko umowami na czas oznaczony do 30 lat.

W projekcie uregulowano formę sporządzenia umowy – co najmniej forma pisemna z potwierdzoną datą jej okazania. Inne możliwe formy to forma elektroniczna umowy i akt notarialny. W projekcie wprowadzona została instytucja protokołu wydania przedmiotu dzierżawy, dołączanego do umowy. Pozwoli to uniknąć sporów na tle później poczynionych nakładów (zwłaszcza kiedy w skład przedmiotu dzierżawy wchodzą budynki).

Zgodnie z założeniami projektu ustawa ma wejść w życie po upływie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia. Według przepisów przejściowych, do umów dzierżawy, których przedmiotem są nieruchomość rolna lub gospodarstwo rolne, zawartych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy w formie innej niż forma określona w nowej ustawie, stosuje się przepisy dotychczasowe przez okres nie dłuższy niż 3 lata od dnia wejścia w życie nowej ustawy. Po upływie tego okresu, umowy dzierżawy, o których mowa powyżej, ulegają rozwiązaniu.

Projekt ustawy w dniu 31 grudnia 2025 r. został przekazany do uzgodnień i konsultacji publicznych.

---

Zainteresował Cię ten temat, masz wątpliwości lub pytania, a może potrzebujesz profesjonalnego wsparcia? Zapraszamy do kontaktu - Sebastian Pięta, radca prawny, wspólnik w Kancelarii Drozd & Pięta.