PROJEKT ZMIAN W PLANOWANIU PRZESTRZENNYM

Ministerstwo Rozwoju i Technologii przedstawiło projekt ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Projekt zawiera propozycje, które mają pomóc rozwiązać problematyczne kwestie mające bezpośredni wpływ na rozwój budownictwa mieszkaniowego. Ustawa wprowadza zmiany do szeregu ustaw, w tym do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz ustawy z 7 lipca 2023 r. wprowadzającej reformę planowania przestrzennego.

W dniu 6 lutego 2025 r. Ministerstwo Rozwoju i Technologii rozpoczęło procedurę uzgodnień międzyresortowych projektu ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe (druk UA10). Projekt ustawy zawiera ciekawe propozycje zmian ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r. poz. 1130), dalej „u.p.z.p.”.

Pierwsza grupa proponowanych zmian dotyczy zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI), szczególnej formy planu miejscowego wymagającej zawarcia umowy urbanistycznej między gminą a inwestorem. Zmiany mają na celu rozszerzenie katalogu inwestycji uzupełniających realizowanych w ramach ZPI. Zmiana definicji inwestycji uzupełniającej umożliwi realizację przez inwestora na rzecz gminy inwestycji służących wykonywaniu zadań własnych gminy, również w przypadku gdy nie służą bezpośrednio obsłudze inwestycji głównej. Kolejne zmiany mają na celu usprawnienie procedury sporządzania ZPI poprzez rezygnację z obowiązku uzyskania zgody rady gminy (miasta) na rozpoczęcie prac i rezygnację z konieczności przygotowania kompletnego projektu umowy urbanistycznej na wczesnym etapie procedury. Obowiązek sporządzenia umowy urbanistycznej zaplanowano przenieść na końcowy etap procedury planistycznej, zobowiązując jednocześnie wójta (burmistrza, prezydenta miasta) do sporządzenia na początkowym etapie i poddania konsultacjom społecznym założeń do tej umowy, obejmujących w szczególności zakres zobowiązań gminy i inwestora.

Kolejna zmiana ma na celu skrócenie czasu sporządzania ZPI i rozpatrywania skarg z nim związanych poprzez określenie maksymalnych terminów na poszczególne czynności. Zaproponowano wprowadzenie dwumiesięcznego terminu na podjęcie przez radę gminy (miasta) uchwały w sprawie ZPI, licząc od dnia przedstawienia jej projektu. Zaproponowano również terminy instrukcyjne odnoszące się do procedowania skarg na uchwałę w przedmiocie ZPI kierowanych do sądów administracyjnych. Interesująca projektowana zmiana polega na dodaniu przepisów umożliwiających radzie gminy (miasta) ustalenie w drodze uchwały, stanowiącej akt prawa miejscowego, wytycznych dotyczących umowy urbanistycznej zawieranej w związku ze sporządzaniem ZPI, obejmujących w szczególności zasady określania zakresu zobowiązań inwestora.

Ponadto,zaproponowano przepis umożliwiający w okresie przejściowym uchwalenie ZPI pod zabudowę mieszkaniową niezależnie od ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (z pewnymi ograniczeniami, jak warunek przeznaczenia terenu pod zabudowę). W celu umożliwienia szerszego wykorzystania nowego narzędzia, jakim jest ZPI, dla lokalizacji zabudowy mieszkaniowej, do czasu wejścia w życie planów ogólnych gmin wprowadzono szczególne zasady powiązania ZPI ze studium.

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dotyczy również innych kwestii niż ZPI. Przewidziano m.in. zmianę art. 27a u.p.z.p. regulującego możliwość równoległego procedowania planu ogólnego i planu miejscowego. Zmiana polega na usunięciu budzącego liczne wątpliwości zapisu, że uchwalenie planu miejscowego albo jego zmiany może nastąpić najwcześniej po upływie terminu na wydanie przez wojewodę rozstrzygnięcia nadzorczego dotyczącego uchwały w sprawie planu ogólnego albo jego zmiany. Autor nowelizacji wskazuje, że jest to zmiana o charakterze redakcyjnym, która pozwala na wyeliminowanie ryzyka interpretacji przepisu niezgodnie z jego ratio legis.

Proponowane zmiany dotyczą również jednej z przesłanek zastosowania trybu uproszczonego dla planów miejscowych (art. 27b ust. 1 pkt 2 lit. e u.p.z.p.). Zmiana ma umożliwić szybszą nowelizację planu miejscowego w celu dobudowania dodatkowej kondygnacji, również w przypadku budynków niższych niż 30 m. Jak zauważa Ministerstwo, dotychczasowe brzmienie tego przepisu pozwalało stosować procedurę uproszczoną sporządzania planu miejscowego w przypadku zmiany parametrów zabudowy, w tym wysokości zabudowy, o nie więcej niż 10%. W odniesieniu do budynków niższych niż 30 m taka zmiana nie umożliwiała dobudowania dodatkowej pełnej kondygnacji, przez co przepis miał ograniczone zastosowanie praktyczne. Po nowelizacji, niezależnie od obowiązujących ustaleń planu miejscowego, w postępowaniu uproszczonym będzie można zawrzeć zmianę w zakresie umożliwienia realizacji dodatkowej kondygnacji, co wymagać będzie zmiany w zakresie parametrów maksymalnej wysokości zabudowy oraz maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy.

Pozostałe zmiany w planowaniu przestrzennym polegają na skorygowaniu oczywistych omyłek legislacyjnych, które pojawiły się w ustawie z dnia 7 lipca 2023 r. wprowadzającej reformę planowania przestrzennego.

Przedstawione propozycje zmian mają wejść w życie co do zasady po upływie 30 dni od dnia ich ogłoszenia.

---

Zainteresował Cię ten temat, masz wątpliwości lub pytania, a może potrzebujesz profesjonalnego wsparcia? Zapraszamy do kontaktu - Sebastian Pięta, radca prawny, wspólnik w Kancelarii Drozd & Pięta.