TRYB BEZPRZETARGOWY - POPRAWA WARUNKÓW ZAGOSPODAROWANIA NIERUCHOMOŚCI PRZYLEGŁEJ

W art. 37 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.) – dalej „u.g.n.”, ustawodawca uregulował przypadki stanowiące wyjątki od generalnej zasady sprzedawania nieruchomości gminnych w drodze przetargu. Wśród kilkunastu przesłanek, które umożliwiają sprzedaż nieruchomości gminnych w trybie bezprzetargowym, znajdziemy również taką, która w praktyce stosunkowo często jest stosowana przez gminy. Niestety nie zawsze stosowanie tego wyjątku odpowiada faktycznym przesłankom ustawowym do jego zastosowania.

A mowa o przypadku wymienionym w art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n., w myśl którego nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości.

W zakresie tego wyjątku trzeba mieć jednak na względzie, że zastosowanie trybu bezprzetargowego na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. wiąże się z zaistnieniem konkretnych przesłanek. Zatem, aby zastosować w/w przepis, wójt (burmistrz, prezydent miasta) powinien właściwie zrekonstruować każdy element tego przepisu.

Pierwszym z istotnych elementów normy prawnej z art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. jest poprawa warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć. Wymaga zauważenia, że poprawa zagospodarowania nieruchomości powinna być rzeczywista, możliwa i aktualna, nie zaś hipotetyczna. Rolą zatem wójta (burmistrza, prezydenta miasta) jest wykazanie (wyjaśnienie) czy i w jaki sposób dojdzie do poprawy warunków zagospodarowania działki osoby, która zamierza tę nieruchomość nabyć. Przy czym, nie wystarczy jedynie lakoniczne wyjaśnienie, że sprzedawana nieruchomość  poprawi zagospodarowanie nieruchomości podmiotu wnioskującego o sprzedaż.

Konieczne jest bowiem w takim przypadku wskazanie, na czym ta poprawa będzie polegała. Oceniając zaistnienie przesłanki  - poprawy warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej -  wójt (burmistrz, prezydent miasta) uwzględniać powinien jedynie okoliczności związane z zagospodarowaniem danej działki, a nie to, w jaki sposób poprawa ta wpłynie na aktualny sposób jej użytkowania przez właścicieli nieruchomości.

Kolejnym aspektem na który należy zwrócić uwagę jest to, że pominięcie trybu przetargowego na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. nie jest dopuszczalne gdy sprzedawana nieruchomość mogłaby poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległych należących więcej niż do jednego podmiotu. W takim bowiem przypadku potencjalnie zainteresowani mogą być wszyscy właściciele tych nieruchomości, zatem ich zbycie powinno nastąpić na równych prawach dla wszystkich. Co istotne, w takim przypadku wójt (burmistrz, prezydent miasta) nie może dowolnie wybrać konkretnego (jednego) z zainteresowanych właścicieli nieruchomości przyległych, wobec którego zastosuje tryb bezprzetargowy. Działania takiego nie uzasadnia również to, że  organ  wykonawczy dojdzie do wniosku, że nabycie przez konkretnego zainteresowanego, najbardziej poprawiłoby warunki zagospodarowania jego nieruchomości.

Jak zauważył NSA – „Skoro bowiem z woli ustawodawcy nieruchomości publiczne powinny być zbywane na jednakowych zasadach, to dotyczy to także sytuacji, w której nabycie takiej nieruchomości mogłoby poprawić warunki zagospodarowania kilku różnych nieruchomości." (wyrok z dnia 19 czerwca 2024 r., I OSK 99/24). 

W wyroku tym NSA zauważył także – „Dokonując wykładni art. 37 ust. 2 pkt 6 GospNierU. Sąd I instancji trafnie wskazał, że określona w tym przepisie sytuacja nie ma zastosowania w sprawie, w której nabycie działki zmierza do poprawienia warunków nie jednej nieruchomości przyległej, ale przynajmniej dwóch. Gdy więc możliwość poprawienia warunków odnosi się do większej liczby nieruchomości musi być przeprowadzony przetarg. Zatem, gdy zamiar nabycia zgłasza więcej niż jeden z właścicieli przyległych nieruchomości, zastosowanie art. 37 ust. 2 pkt 6 GospNierU zależy od tego, czy realizacja tego zamiaru może poprawić warunki zagospodarowania tych nieruchomości. Jeżeli poprawa ta jest możliwa w odniesieniu do więcej niż jednej z nieruchomości przyległej, wówczas nie można w trybie bezprzetargowym dokonać zbycia na rzecz jednego z ubiegających się o to właścicieli tych nieruchomości.”.

Ponadto z brzmienia art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. należy wyciągnąć wniosek, że jego zastosowanie nie zależy od uznania zbywcy nieruchomości, lecz jest jego obowiązkiem, gdy wystąpią określone w niej przesłanki. Dowodzi tego kategoryczne zastrzeżenie "nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej", która wyklucza w takim przypadku zorganizowanie przetargu. Należy podkreślić, że zamiar nabycia nieruchomości wyrażony przez właściciela nieruchomości przyległej ma tylko to znaczenie, że w swoisty sposób aktualizuje przesłankę zasadniczą, zamykającą się w pytaniu o możliwość poprawy warunków zagospodarowania tej nieruchomości (tak NSA w wyroku z dnia 4 stycznia 2022 r., I OSK 1715/20).

Dodatkowo trzeba pamiętać o ostatniej z przesłanek, a mianowicie o braku możliwości zagospodarowania sprzedawanej nieruchomości jako nieruchomości samodzielnej.

Zatem zwolnienie z obowiązku przeprowadzenia przetargu, zgodnie z art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n., wymaga łącznego spełnienia wszystkich przewidzianych w tym przepisie przesłanek. Istotna jest zatem kwestia poprawy zagospodarowania nieruchomości sąsiedniej, w tym także brak większej ilości potencjalnych zainteresowanych, ale również brak możliwości zagospodarowania nieruchomości jako nieruchomości samodzielnej. Brak wystąpienia chociażby jednej z przesłanek, powinno powodować podjęcie decyzji o sprzedaży nieruchomości w trybie przetargowym.

---

Zainteresował Cię ten temat, masz wątpliwości lub pytania, a może potrzebujesz profesjonalnego wsparcia? Zapraszamy do kontaktu - Grzegorz Drozd, radca prawny, wspólnik w Kancelarii Drozd & Pięta.