ZABUDOWA ZAGRODOWA W PLANIE OGÓLNYM - PROJEKT NOWELIZACJI

Na stronie Sejmu pojawił się poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (druk nr 2883).

Planowana nowelizacja dotyczy wyznaczenia w planie ogólnym gminy stref wielofunkcyjnych z zabudową zagrodową bez konieczności uwzględniania posiadanych już rezerw terenów budowlanych w gminie. Ponadto dotyczy on umożliwienia wydawania decyzji o warunkach zabudowy zagrodowej, czyli zabudowy powiązanej z prowadzonym gospodarstwem, również poza obszarami uzupełnienia zabudowy, pod warunkiem spełnienia ustawowych przesłanek dotyczących statutu rolnika, ładu przestrzennego, dostępu do drogi publicznej, uzbrojenia terenu oraz kontynuacji funkcji i parametrów zabudowy wynikających z analizy urbanistycznej.

Obowiązujące przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2026 r. poz. 538) określają zasady wyznaczania stref planistycznych dopuszczających funkcję mieszkaniową, w tym stref wielofunkcyjnych z zabudową zagrodową w planie ogólnym gminy. Podstawową zasadą jest obowiązek bilansowania zabudowy mieszkaniowej w ramach stref zabudowy zagrodowej, tj. ścisłego uzależnienia możliwości wyznaczenia nowych stref z zabudową zagrodową od chłonności terenów niezabudowanych w całej gminie, w tym luk w istniejącej zabudowie oraz wartości zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową w gminie.

Projektowana nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ma pozwolić na wyznaczanie stref wielofunkcyjnych z zabudową zagrodową bez konieczności uwzględniania posiadanych już rezerw terenów budowlanych w gminie. Oznacza to, że strefy wielofunkcyjne z zabudową zagrodową będą mogły być tworzone na obszarach wiejskich bez ograniczeń powierzchniowych.

Zdaniem autorów projektu zmiany ustawy planistycznej, strefy wielofunkcyjne z zabudową zagrodową charakteryzują się specyficzną strukturą funkcjonalną, w której funkcja mieszkaniowe pozostaje ściśle powiązana z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. W praktyce obowiązek bilansowania zabudowy mieszkaniowej w takich strefach prowadzi do nadmiernych ograniczeń planistycznych, utrudniając racjonalne kształtowanie zabudowy oraz rozwój siedlisk i gospodarstw rolnych. Zgodnie z uzasadnieniem projektu, utrzymanie obowiązku bilansowania w odniesieniu do terenów o dominującej funkcji zagrodowej nie znajduje wystarczającego uzasadnienia funkcjonalnego ani przestrzennego. Mechanizm bilansowania, projektowany przede wszystkim dla terenów rozwoju zwartej zabudowy mieszkaniowej, nie odpowiada specyfice obszarów wiejskich i może prowadzić do nieproporcjonalnego ograniczania możliwości inwestycyjnych właścicieli nieruchomości rolnych.

Projekt zawiera propozycję przepisu przejściowego, zgodnie z którym do  planów ogólnych i ustalania w nich stref wielofunkcyjnych z zabudową zagrodową, w stosunku do których rada gminy podęła uchwałę o przystąpieniu do sporządzania planu ogólnego przed dniem wejścia w życie nowelizacji i nie uwaliła do tego dnia planu ogólnego, stosuje się przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 13d ust. 2 i 3) w brzmieniu nadanym niniejszą nowelizacją, z tym że  w przypadku gdy w stosunku do danego projektu planu zakończono już procedurę uzgodnień, opiniowania lub konsultacji społecznych, procedurę taką będzie trzeba powtórzyć wyłącznie w odniesieniu do  stref wielofunkcyjnych z zabudową zagrodową. Natomiast drugi z przepisów przejściowych ma stanowić, że do spraw o wydanie warunków zabudowy dotyczących zabudowy zagrodowej wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszej nowelizacji stosuje przepisy ustawy (art. 61 ust. 4) w brzmieniu nadanym analizowaną nowelizacją.

Projekt ustawy do dnia 21 sierpnia 2026 r. podlega konsultacjom społecznym.

---

Zainteresował Cię ten temat, masz wątpliwości lub pytania, a może potrzebujesz profesjonalnego wsparcia? Zapraszamy do kontaktu - Sebastian Pięta, radca prawny, wspólnik w Kancelarii Drozd & Pięta.