ZGODNOŚĆ ZAMIERZENIA INWESTYCYJNEGO Z PLANEM OGÓLNYM GMINY

Znowelizowane przepisy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadzają pojęcie zgodności miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z planem ogólnym gminy. Instytucja zgodności z planem ogólnym zastępuje dotychczasową kontrolę nienaruszalności studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy przez plan miejscowy. Ponadto, nowe regulacje wprowadzają pojęcie zgodności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu z planem ogólnym gminy. Kontrola zgodności decyzji lokalizacyjnych z planem ogólnym jest nowym rozwiązaniem w planowaniu przestrzennym, ponieważ dotąd decyzje te mogły być wydawane niezależnie od ustaleń studium.

Dotychczas obowiązujące przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r. poz. 1130), dalej „u.p.z.p.”, przewidywały, że plan miejscowy uchwala rada gminy, po stwierdzeniu, że nie narusza on ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (dalej „studium”). Kwestia nienaruszalności studium przez plan miejscowy budziła wiele wątpliwości interpretacyjnych, co potwierdzały niezliczone orzeczenia sądów administracyjnych uznających, że dana regulacja planu miejscowego narusza bądź nie narusza określonych postanowień studium.

Sytuacja diametralnie zmieni się po wejściu w życie w danej gminie planu ogólnego. Zgodnie z art. 13a ust. 5 u.p.z.p., plan ogólny w zakresie stref planistycznych i gminnych standardów urbanistycznych, a także obszarów zabudowy śródmiejskiej uwzględnia się przy sporządzaniu planu miejscowego oraz stanowi podstawę prawną decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dodatkowo wskazano, że plan ogólny w zakresie obszarów uzupełnienia zabudowy stanowi podstawę prawną decyzji o warunkach zabudowy.

Dodany w 2023 r. art. 20 ust. 3 u.p.z.p., obowiązujący od dnia 24 września 2023 r., wprowadził pojęcie zgodności planu miejscowego z planem ogólnym. Po pierwsze, przez zgodność planu miejscowego z planem ogólnym rozumie się ustalenie w planie miejscowym przeznaczenia terenu zgodnego z profilem funkcjonalnym strefy planistycznej obejmującej teren. Oznacza to, że przeznaczenie terenu w planie miejscowym będzie musiało bezpośrednio wynikać z przyjętego dla tego terenu profilu funkcjonalnego strefy planistycznej. Na przykład, w planie miejscowym będzie można wyznaczyć teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej wyłącznie w sytuacji, gdy plan ogólny dla tego terenu będzie przewidywać strefę wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową wielorodzinną (SW).

Po drugie, przez zgodność planu miejscowego z planem ogólnym rozumie się ustalenie w planie miejscowym sposobu zagospodarowania i zabudowy terenów w zakresie:

• minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej nie mniejszego niż minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej określony dla strefy planistycznej obejmującej teren, a w przypadku terenu położonego w obszarze zabudowy śródmiejskiej - nie mniejszego niż 2/3 minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej określonego dla strefy planistycznej obejmującej teren,

• maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy nie większej niż maksymalna nadziemna intensywność zabudowy określona dla strefy planistycznej obejmującej teren, oraz

• maksymalnego udziału powierzchni zabudowy nie większego niż maksymalny udział powierzchni zabudowy określony dla strefy planistycznej obejmującej teren.

Warto zauważyć, że w przypadku planu miejscowego nie trzeba wykazywać jego zgodności z planem ogólnym w zakresie parametru maksymalnej wysokości zabudowy. Nie jest on wiążący dla planów miejscowych.

Po trzecie, przez zgodność planu miejscowego z planem ogólnym rozumie się spełnienie wymogu w zakresie gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej (np. maksymalnej odległości inwestycji od szkoły podstawowej lub obszarów zieleni publicznej), o ile zostały one ustalone w planie ogólnym. Zgodnie z art. 13f ust. 4 u.p.z.p., w przypadku ustalenia gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej, w planie miejscowym można wyznaczyć teren o przeznaczeniu umożliwiającym realizację funkcji mieszkaniowej, jeżeli każda działka ewidencyjna na tym terenie spełnia gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej poprzez dostęp do obiektów infrastruktury społecznej oraz drogi dojścia istniejące w dniu uchwalenia planu miejscowego lub możliwe do realizacji na podstawie tego lub innego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Podobne związanie z ustaleniami planu ogólnego przyjęto dla indywidualnych decyzji lokalizacyjnych. Zgodnie z art. 54 ust. 2 u.p.z.p., zgodność warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy określanych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu z planem ogólnym zapewnia się przez ustalenie funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu zgodnie z profilem funkcjonalnym strefy planistycznej obejmującej teren. Ponadto, zgodność tą zapewnia się przez ustalenie sposobu zagospodarowania i zabudowy terenu w zakresie:

• minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej nie mniejszego niż minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej określony dla strefy planistycznej obejmującej teren, a w przypadku terenu położonego w obszarze zabudowy śródmiejskiej - nie mniejszego niż 2/3 minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej określonego dla strefy planistycznej obejmującej teren,

• maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy nie większej niż maksymalna nadziemna intensywność zabudowy określona dla strefy planistycznej obejmującej ten teren,

• wysokości zabudowy nie większej niż maksymalna wysokość zabudowy określona dla strefy planistycznej obejmującej teren,

• udziału powierzchni zabudowy nie większego niż maksymalny udział powierzchni zabudowy określony dla strefy planistycznej obejmującej teren.

Podobnie jak przy planach miejscowych, przez zgodność decyzji lokalizacyjnych z planem ogólnym rozumie się spełnienie wymogu w zakresie gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej, o ile zostały one ustalone w planie ogólnym. Zgodnie z art. 13f ust. 5 u.p.z.p., w przypadku ustalenia gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej, wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla budynku, w ramach którego ma być realizowana funkcja mieszkaniowa, jest możliwe, jeżeli każda działka ewidencyjna na terenie inwestycji spełnia gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej poprzez dostęp do obiektów infrastruktury społecznej oraz drogi dojścia istniejące w dniu wydania tej decyzji.

---

Zainteresował Cię ten temat, masz wątpliwości lub pytania, a może potrzebujesz profesjonalnego wsparcia? Zapraszamy do kontaktu - Sebastian Pięta, radca prawny, wspólnik w Kancelarii Drozd & Pięta.